창업준비-점포계약 #3

점포 계약 전 확인사항

1) 외식업소를 인수인계할 때는 보통 영업신고증의 명의만 변경하면 된다.
그러나 새로이 영업신고증을 낼 경우에는 반드시 구청 지적과에서 건축물관리대장을 확인해야 한다.
용도란에 일반음식점일 경우는 관계없지만 근린생활시설이나 점포일 경우는 정화조 용량카드(구청 청소과)를 첨부해야 하기 때문이다. 만일 정화조 용량이 미달될 때는 영업신고를 할 수가 없다.

2) 등기소에서 등기부등본을 떼어보면 그 건물의 담보설정 여부를 알 수 있다.

3) 전기, 수도, 가스, 전화요금, 음식물쓰레기 수거비, 신문, 유선방송비 등 영수증을 확인한다.

4) 관리비에 포함되는 세부내용 및 영수증을 확인한다.

5) 가게를 임대할 때 대부분 분양면적을 계약면적으로 이야기한다. 그래서 상대방 말만 믿고 계약 하면 낭패를 본다.
반드시 실면적을 확인해야 한다.

6) 기존 업주의 물품대금 체불 여부를 확인해야 한다.

7) 영업이 웬만큼 되는 업소가 매물로 나와 있는 경우에는 왜 가게를 내놓았는지 사실 확인을 해야 한다.
일부는 권리금만 받고 가게를 넘기고 멀지 않은 곳에 확장하여 다시 개업을 하는 경우가 있으며, 그럴 경우에는 단골손님마저 몰고 가기 때문에 낭패를 당한다.

점포 계약 전 확인내용

일 시 :         작성자 :          단위 : 백만원

점포 계약 시 주의사항

부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 승낙의사의 일치가 이루어지면 성립되는 것으로 이를 증거로 남기기 위하여 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서의 기재내용 중 임대차 목적물의 표시, 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인 임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다.

1) 건물주와 직접계약하여 건물주 명의로 작성
2) 임대료 확정 시 지급 기준일 명시
3) 임대기간 확인(임대차보호법 기준)
4) 임차보증금 / 월세 인상폭 / 월세 계산방법 기재
5) 계약만기 시 보증금 변제사항
6) 계약연장 / 해약에 관한 사항의 공정성
7) 계약 종료 시 구축물(시설)처리
8) 점포 타인 양도 시 허용범위
9) 가급적 부동산중개인 입회
10) 건물 수선비 부담 한계
11) 보증금, 권리금 등 자금 규모 확인
12) 건물주의 신용상태조사
13) 등기부 등본 열람
14) 목적물에 대한 확인조사
- 습기, 누수, 배수, 화장실, 전기, 수도, 가스시설 등

권리 양도 계약(기존 점포 인수의 경우)

권리양도 계약은 기존의 영업주와 하는 계약으로 권리금과 기존의 시설물에 대하여 양도, 양수하는 계약으로 계약 시 주의할 점은 다음과 같다.
1. 시설물, 집기, 비품 등 양수/양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사하여 계약서상에 명시한다.

보통 구두 상으로 “이거 다 두고 가실거죠?”하는 식으로 양수/ 양도할 물품 등을 언급하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 알게 모르게 기존 영업주가 점포를 뺄 때 하나 둘씩 그냥 가져가는 경우가 많다.
수저 몇 개, 그릇 몇 개 일체, 의·탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등 되도록이면 세부적으로 명기한다.

아무리 작은 것이라도 영업하는데 필요한 것이라면 기존 영업주가 가져갈 경우 본인이 직접 사야한다. 불필요한 지출을 최대한 줄여야 할 것이다.

2. 업종에 따라 인·허가, 신고 등 증서가 필요한 업종일 경우 반드시 인·허가증을 반납받아야 한다.

예를 들어 외식업을 인수하여 운영하는 경우, 요식업협회에서 실시하는 위생교육을 받고 그 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증 등을 받아야 한다. 구청 등에서 이 영업신고증이나 영업허가증을 받을 때 기존의 영업주가 받았던 영업신고 또는 허가증을 반드시 반납을 하고 새로 발급을 받아야 하기 때문에 만약 기존 영업주에게서 이 증서를 제대로 받지 않았을 경우, 본인이 그 점포에서 영업허가 또는 신고증을 발급 받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생길 수 있다.

그러기 때문에 반드시 기존의 영업주에게서 영업에 관한 인·허가, 신고증 등 증서를 반드시 받아두어야 한다.

계약과 계약금, 중도금 및 잔금

첫째, 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야 한다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 살펴보고 계약내용에 대하여 문제가 없도록 작성하여야 한다.

도장 찍는 순간에 효력이 발생하는 계약은 보통 부동산중개인 입회하에 건물주와 이루어지며 계약서 작성은 건물주, 기존 임차인, 본인 입회하에 부동산중개인이 작성한다. 계약금은 총 계약금액의 10% 정도이다. 그러나 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수도 있다.

둘째, 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다. 중도금과 잔금 날짜는 양자 합의하에 결정하며 중도금은 가능한 소액을 그리고 중개수수료는 잔금일에 주는 것이 현명하다.

셋째, 잔금을 치르는 날 준비해야 할 것은 잔금, 중개수수료, 주민 등록증, 도장 등이며 기존 임차인에게 지불하는 권리금은 잔금 날 당일까지 미납된 각종 공과금(전기, 수도, 가스 등)의 예상금액만큼 제외하고 지불하며 후에 영수증이 발급되었을 때 정확하게 계산한다.

출처 : 성공창업 가이드북