유동인구 조사 및 점포인수

유동인구 조사

점포의 입지가 좋다 나쁘다는 결국 점포주변의 유동인구로 파악한다. 통행량에 따라서 점포의 조건을 평가하는데 아파트 상가와 같이 거주자의 변동성이 적은 경우도 있지만 역세권의 경우에는 통행량의 변동성이 크기 때문에 유동인구의 조사는 점포의 입지를 결정하는데 대단히 중요하다. 물론 통행량이 많다고 해서 자기 점포의 고객으로 볼 수는 없지만 이들이 잠재고객대상이기 때문에 기존점포를 인수하거나 신규로 창업하고자 하는 예비창업자에게는 대단히 중요하다. 유동인구를 분석하려면 통행량 조사표가 기준이 되는데 이는 후보 점포 앞에서 하는 것이 가장 효과적이다. 일주일단위 요일별로 조사해 보는 것이 바람직하며 조사시간은 대상 점포의 영업시간보다는 2시간 정도 더 조사해보는 것이 좋다.

*유동인구 조사표(약식)*

☞ 조사방법 :

1. 손에 쥐고 누르면 인원체크가 가능한 카운터기 사용

2. 현실적으로 매 시간 조사하기 힘들기 때문에 30분 조사 X 2를 하여 기록

3. 위 조사시간대는 상권의 성격에 따라 유동적으로 조절하여 조사

4. 통행인구의 걸음 속도도 유심히 관찰할 것

5. 유동흐름의 방향 중요. 즉, 통행인구가 상권에서 빠져나가는 입지인가 상권내로 유입되는 초입의 위치인가 확인

경쟁점 분석표

1.업체명 2.강 점 3.약 점 4.경쟁점과 차별화 전략

경쟁점에 대한 효과적인 대응방안을 모색하기 위하여 예상점포를 중심으로 반경 500m 또는 1㎞ 이내로 조사지역을 한정하여 경쟁점수, 위치, 가격, 서비스수준, 업종의 분포도, 경쟁점포와 유사경쟁점포에서는 어떤 상품을 취급하는지 자세하게 조사하여 차별화 방안을 모색한다.

후보점포 매물 구하는 방법

1. 매물 찾는 방법

서울신용보증재단, 부동산중개업소, 지역정보지, 인터넷, 지인소개, 지역 상공회 등을 이용하여 후보점포 매물을 찾아본다.

2. 현장 확인

고객의 관점에서 주변을 관찰하고 발로 뛰면서 철저하게 현장을 조사해야 한다. 중요한 것은 대상 점포의 장점보다는 결점을 찾는 태도를 가지는 것이 중요하다. 결점은 눈에 잘 보이지 않으니 점포 자체의 결점과 입지상의 결점을 꼼꼼히 찾아서 그 결점을 보완할 수 있다면 그곳은 좋은 장소가 될 수도 있기 때문이다.

점포를 쉽게 구하려면 오전에는 부동산중개업소, 지역정보지, 인터넷 등을 통해 매물을 찾아보고 검색한 매물이 내가 가지고 있는 자금규모나 조건에 맞는지 전화로 점검한 다음 오후에는 오전에 확인한 점포를 대상으로 현장을 방문하여 해당상권 입지의 잠정 경쟁구조분석과 잠정 고객특성분석을 직접 조사하는 방법으로 장소를 선정한다면 의외로 쉽게 후보점포를 구할 수 있다.

3. 매물 리스트

상호, 지역, 보증금/권리금/월세, 점포면적, 전화번호 등의 정보를 바탕으로 리스트를 만들어 한눈에 비교해보도록 한다.

점포선택 체크포인트

1.지역체크
- 업종의 일반적인 조건에 맞는가
- 사람이 어느 정도 모이는 곳인가
- 유동인구는 어느 정도인가
- 가까운 곳에 있는 상점가나 대형가게의 경우, 영업상태는 어떤가
- 상권 내의 주택 상황과 소득계층은 어떤가
- 지역 주민의 매물 동향은 어떤가
- 주변지역의 토지 이용 상황과 이후의 전망은 어떤가

2.경쟁관계체크
- 경쟁점포는 어디에 있고, 그 가게는 어느 정도 번성하고 있는가
- 경쟁점포를 이길 수 있는가, 혹은 이길 수 없더라도 공존할 수는 있는가
- 매출은 어느 정도 예상되는가, 이익창출은 가능한가
- 앞으로 고객 수의 증가를 기대할 만한가

3.점포조건체크
- 전면 폭은 적당한가(서점이나 미용실등 폭이 좁고 길이가 긴 것이 좋은 업종도 있다)
- 가게의 형태는 적당한가
- 주변업종과의 궁합은 맞는가
- 도로에 접하여 있는가
- 주차장은 있는가, 짐을 내리는 것은 가능한가
- 설비에 문제는 없는가

4.가격체크
- 주변 가게의 수준과 비교해 비싸지 않은가
- 권리금과 임대료는 주변시세와 비슷한가
- 준비할 수 있는 자금규모와 맞는가
- 공과금 등은 높지 않은가

기존점포 인수 시 확인사항

1. 권리금과 임대료가 주변 시세와 비교하여 적당한가

2. 기존업종으로 그 지역에서 경쟁력이 있는가

3. 점포, 건물에 이상은 없는가

4. 주변의 기존상권에 커다란 변화요인은 없는가

-도시계획, 관공서 이전 등

5. 기존점포에 대한 소비자들의 반응은 어떠한가

6. 투자금액 대비 수익성이 있는 점포인가

7. 기존 사업자의 폐업 사유를 확인한다.

8. 점포인근에 대형점이 들어설 가능성 여부

9. 건물주인이 건물의 보수계획을 갖고 있는지, 건물을 팔려고 내놓았는지 등을 사전에 확인한다.

점포현황 조사항목

1.토지 및 건물의 위치
2.점포의 면적과 지목
3.용도지역과 도시계획안
4.점포의 시설물 확인
5.주변환경과 유동인구
6.소유자
7.저당권
8.취득일
9.보증금
10.월 세

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