창업준비-점포계약 #1

점포계약

고객을 끌어 들이는 데는 접근성이 결정적 요소이기 때문에 점포선정의 주요 척도는 위치인데도 대부분의 창업자는 입지선택의 어려움을 과소평가하는 경우가 많다. 상업지역에 위치하고 교통량이 많고 눈에 잘 띄는 곳을 선택하여 점포를 계약하면 좋겠지만 투자금액이 많이 들어 망설이게 된다. 또한 좋은 위치는 창업자가 정보를 입수하기 전에 결코 부동산시장에 나오는 법이 없이 중개인들끼리 거래가 이루어진 경우가 많다. 따라서 아이템을 정하고 점포를 정하기까지의 과정은 창업자에게는 절대로 마음을 놓을 수 없는 시간이다.

해당장소에서 점포 앞을 오가는 유동인구를 몇 날이고 세고 통행량을 조사하여 고객의 접근성 건물의 노후정도 주차장 등과 건물에 관계되는 서류들을 확인해서 점포를 정했다면 창업 준비의 70%는 끝난 셈이다. 점포가 사업 성공에 차지하는 비중이 크기 때문에 점포선택은 여러가지 조건을 꼼꼼하게 따져 보아야 한다. 건물주의 성격, 주위의 평판, 현재의 직업 등과 계약조건을 꼼꼼히 따져 점포의 계약서에 신중하게 서명하여야 한다. 법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않기 때문에 직접 발로 뛰어 현장을 보고 관찰 후에 잘 따져보고 계약해야 한다.

첫째, 점포 입지는 반드시 직접 현장 확인을 해야 한다.
둘째, 법률관계를 확인한다.
셋째, 계약은 임차인과 임대인 당사자가 직접하는 게 원칙이다.
넷째, 계약서에 기록해야 할 사항은 빠뜨리지 않는다.
다섯째, 공증 또는 전세권 설정으로 선순위 채권 확보가 가능한지를 따져본다.
여섯째, 건물의 용도와 목적물을 확인한다.

상가건물 임대차보호법

1. 임대차 존속기간의 보장
최대 5년간의 계약갱신 요구권 보장

2. 대항력 발생
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있다.

3. 우선변제권 보장
대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정해 경매 및 공매시 후순위 채권자 및 기타 권리자보다 우선 변제

4. 임대료 인상 상한선 설정
연 9% 이내의 범위에서 인상 가능

임차인이 주의해야 할 사항

1. 상가건물임대차보호법 제10조 1항에 의하면 ‘임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다’라고 규정하고 있지만 다음의 8가지 사항에 해당하는 경우에는 임대인(건물주)은 계약 갱신의 요구를 거절할 수 있다.

1) 임차인이 3기에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우
8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2. 5년간 무조건 존속기간을 보장 받는 것이 아니다.
계약기간은 1년 단위, 2년 단위, 5년 단위 등 상관없다. 쌍방간에 합의에 의해서 하면 된다.
그러나 자동으로 5년간을 보장 받는 것이 아니라 계약기간 만료 전 6월~1월 이내에 계약갱신을 임대인에게 요구(내용증명 등) 해야 한다. 이 기간 내에 요구하지 않고 가만 있다가 임대인이 계약기간 만료시점에서 계약종료를 통보하면 점포를 비워줘야 한다.

확정일자 신청

상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 한다. 확정일자는 사업자등록증을 발급한 해당세무서에서 받으면 된다.

1) 확정일자는 건물주의 동의가 필요 없으며 임차인 혼자만으로 든든한 안전장치를 마련할 수 있는 제도다. 확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

2) 확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상)
- 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

․ 서울특별시 : 3억원
․ 수도권 중 과밀억제권역 : 2억 5천만원
인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥
․ 광역시(군지역 및 인천 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원
․ 기타 지역 : 1억 5천만원

※ 전세보증금과 월세를 내는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금과 합하여 계산함.(전세보증금+월차임 환산액)

- 우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위

․ 서울특별시 : 15,000천원
․ 수도권 중 과밀억제권역 : 13,500천원
인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥
․ 광역시(군지역 및 인천 제외), 안산시,용인시, 김포시 및 광주시 : 9,000천원
․ 기타 지역 : 7,500천원

3) 확정일자는 신규사업자의 경우 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋으며 건물등기부등본을 철저히 확인하는 것이 좋다.
․ 신청시 첨부서류
- 임대차계약서 원본
- 사업장도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차 한 경우)

출처 : 성공창업 가이드북