창업준비-점포계약 #2

지난 시간 부터 점포계약에 대해 알고보고 있는데요.

이번 창업준비-13에서는 점포계약 2번째로 권리금과 열람 사항 등에 대해 알아보겠습니다.

권리금

상권 및 입지 분석을 완료한 후 적정 점포를 선정하였다면 이젠 실무적으로 계약 조건을 파악해야 한다.
마음에 둔 점포가 기존에 장사를 하고 있는 점포라면 보통 권리금이 붙어 있을 것이고 그러한 권리금이 적정한지도 파악해야 할 것이다.

권리금에는 시설 권리금, 영업 권리금, 바닥 권리금 등 3가지의 성격을 가지고 있다.

1. 시설 권리금
시설 권리금이란 기존의 영업주가 창업할 당시 내부 인테리어, 집기 비품, 주방기기 등 시설물에 투자한 금액에 대해 보전해 주는 성격의 권리금이다.

시설에 대한 금액은 감가상각을 통해 보통 3년 정도면 소멸한다고 보면 적당할 것이다.
즉, 기존의 영업주가 시설비로 5,000만원을 투자하고 2년여간 장사를 한 후 점포를 양도하는 경우라면 보통 잔여 시설에 대한 적정 권리금은 1,500만원~2,000만원 정도라고 생각하면 될 것이다.

다만, 아직 시설물이 깨끗하고 굳이 본인이 손을 많이 대지 않고
몇 년간은 그 시설물을 그대로 사용하는데 무리가 없겠다 싶으면 조금 더 생각해 줘도 될 것이다.

2. 영업 권리금
영업 권리금이란 기존의 영업주가 운영을 하면서 단골 고객의 확보, 영업력 등을 발휘하여
꾸준한 매출을 올리고 있었다면 본인이 그 점포를 인수하여 영업하더라도 어느 정도는 매출을 보장 받을 수 있으므로 그에 대한 보전 성격의 금액이다. 영업 권리금은 보통 1년간의 순이익이 얼마인가를 기준으로 볼 수 있다.

예를 들어, 월 300만원 정도의 순이익을 올리고 있는 점포라면
연간 순이익은 3,600만원이므로 이 점포의 영업 권리금은 3,600만원이라고 생각하면 될 것이다.

3. 바닥 권리금
바닥 권리금이란 점포가 좋은 입지에 위치하고 있어서 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 무방할 것이다. 좋은 입지에 점포가 위치해 있으므로 기본적인 매출은 보장 받을 수 있다는 얘기다.

보통 유명 대형 상권 내 좋은 입지나 신도시의 상업지역에 대형 상가빌딩이 다수 지어질 때 좋은 위치의 신축 상가 건물에 이러한 바닥 권리금이 형성되어 있는 경우가 많다.

이러한 3가지 성격의 권리금을 종합하여 보통 권리금이라고 칭한다. 예비 창업자들은 이러한 권리금의 성격을 알아야 기존 점포에 대해 권리금이 적정한가를 판단할 수 있고 권리금을 조정할 때도 어느 정도 기준을 잡을 수 있을 것이다.

예비창업자들이 주의할 점은 권리금을 주고받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다. 따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 또는 2년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1~2년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다.

또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다. 하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 불리한 경우가 대부분이다.

예비창업자의 경우 대다수가 권리금이 싼 점포나 아예 없는 점포를 원하는 경우가 많은데, 매우 위험한 생각일 수 있음을 명심해야 한다. 신축건물을 제외하고 권리금이 형편없이 싸거나, 아예 없다는 얘기는 장사가 전혀 안 되는 지역이고 자신이 특별한 노하우를 가지지 않는 상태에서는 해당 장소에 입점할 경우 실패할 확률이 높다는 것을 인식해야 한다.

점포 계약 전 기본 열람사항

점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요하며 정확한 소재 지번 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 한다.

※ 등기부 등본 – 건물 소유자 확인, 권리관계 확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기 등 채권관계 및 채권금액)

정확한 소재지번, 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해
건물, 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 한다.

※ 토지대장 – 소재지번, 지목, 부지의 면적, 소유자 확인.

※ 건축물 관리대장 – 건물연면적, 구조관련사항, 건물의 용도, 층수, 층별면적, 소유자현황 등 확인.

※ 토지이용계획 확인원 – 용도지역, 지구, 도시개발계획 등 확인.

점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

부동산 중개업자를 통해 점포를 구하는 경우 중개업자가 의뢰인에게 매물에 관한 정보에 대해
확인, 설명해 주어야할 법적 의무가 있다.

공문서상의 정보에 관한 자세한 설명과 직접 현장조사를 통해 확인, 설명해 주어야 할 사항이 있는데
현장조사를 통해 확인, 설명해 주어야 할 사항은

※ 건물의 방향, 지형, 벽면의 균열상태, 내외벽의 도색상태, 내부의 도배 및 인테리어상태 등을 확인 설명해 주어야 하며

※ 시설물로서 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급설비, 오폐수관련, 쓰레기처리방법 등을 직접 서면상으로 확인, 설명해 주어야 한다.

※ 점포의 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경조건에 관한 사항까지 확인하여 설명해 주어야 한다.

위와 같은 사항들은 부동산중개업자에게 확인설명서를 요구할 수 있고 요구해야할 사항들이다. 그러나 본인 또한 직접 필히 확인해 보아야 하며 이외에 본인이 직접 탐문조사 등을 통하여 건물주의 성격이라든지 평판, 세입자에게 대하는 태도 등을 알아 볼 필요가 있으며 이전 세입자들의 점포 운영기간, 본인이 점포에 입주했을 때 주변 점포주들과 쉽게 융화될 수 있는가도 파악할 필요가 있다.

등록사항 등의 열람·제공

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1) 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2) 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3) 사업자등록 신청일

4) 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5) 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6) 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

출처 : 성공창업 가이드북