입지분석과 상권분류

상권조사의 주요항목

1. 통계자료조사
- 인구수‧세대수‧주거형태(단독주택‧아파트 복합형)
2. 상권형태 및 규모파악
- 주간상권‧야간상권‧고정상권‧유동상권
3. 통행인구조사
- 성별‧연령별‧시간대별‧요일별 통행인구수
- 통행객, 통행 성격, 통행객의 수준 파악
4. 통행차량조사
- 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악
5. 경쟁점포조사
- 예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층‧제품의 가격대
- 매장구성 장‧단점 파악
6. 상권의 향후 전망조사
- 주변 상권의 확대‧축소 가능성을 파악
- 주변 건물의 신축‧철거계획 등
- 개발계획조사(지하철역, 재개발/재건축, 백화점·할인점건설 도시계획 변경, 횡단보도 설치 등)

상권 입지분석 단계별 기법

점포의 위치를 입지라고 하며 이는 공간적인 점의 개념이다. 창업자가 점포창업을 할 경우에는 아이템 선정 후에 제일 먼저 하는 일이 점포를 구하는 일이다. 이때 입지의 선정은 창업의 성패를 가져다 줄 정도로 매우 중요하기 때문에 신중하게 대처해야 한다.

그러나 입지는 업종마다 서로 다르기 때문에 사업 아이템에 맞는 입지를 선택하는 것이 매우 중요하다. 너무 욕심을 부려 준비한 자금보다 터무니없게 비싼 입지를 선택하여 창업하기도 전에 자금조달 때문에 애를 먹는 일이 없도록 해야 한다. 고객이 누구인가에 대한 정확한 분석 후에 입점하고자 하는 후보지역을 선정한 다음 점포의 위치, 크기, 전면의 구조, 형태, 출입구 등의 세부적인 사항을 단계별로 분석하여 원하는 입지를 선택할 수 있도록 한다.

 1. 제1단계 : 상권 내의 지역정보 분석
- 상권의 규모 및 상권력 분석 : 지형지세, 점포숫자, 배후지 세대수, 교통망 연계성 및 도로조건, 대형편의시설 및 장애물시설 유무파악
- 상권의 특성 분석 : 유동인구, 거주인구 연령, 성별, 소비수준, 생활 방식 및 상품의 구매행동 조사
- 지역의 발전 가능성 분석
- 상권 내의 변화 요인 분석

2. 제2단계 : 상권 및 입지분석도 작성
- 상권 이용 세대수, 인구수 표시 (주거 형태, 인구밀도 조사)
- 교통 기관별 표시 (역, 정류장, 횡단보도 등)
- 집객시설 표시(금융기관, 관공서, 대형슈퍼 등)
- 지형적인 특성 및 경쟁점 표시
- 쇼핑 도로(동선) 파악
- 상권 내 입지등급(A, B, C) 표시

3. 제3단계 : 점포입지 심층 분석
- 점포위치 특성, 접근의 용이성, 가시성 조사
- 해당 점포의 임대가와 권리금 파악
- 해당 점포의 구조와 모양 조사
- 유사 경쟁점 표시, 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업 원수 파악

4. 제4단계 : 점포 입지의 타당성 분석
- 매출액 추정
- 투자대비수익률 분석
- 손익분기점 분석

5. 제5단계 : 점포 계약 체결
- 점포권리양도양수 계약
- 점포임대차 계약

상권의 분류

 1. 거리별 분류
1) 1차 상권
사업장 이용 고객의 60~70%를 포함하는 범위를 말하며, 고객들이 점포에 가장 근접해 있으며 고객 수나 고객 인당 판매액이 가장 높은 지역을 말한다. 편의품의 경우 점포를 중심으로 약 500m 반경 이내의 범위를 1차상권역으로 분류한다.

 2) 2차 상권
사업장 이용 고객의 10~25%를 포함하는 범위를 말하며, 1차 상권의 외곽에 위치하며 점포인 경우 약 1km 반경 이내의 지점을 말한다.

3) 3차 상권
1차 상권, 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우 약 2km 반경 이내의 지점을 말한다.

2. 성격별 분류
1) 주택가 및 아파트 밀집형
이곳에서는 소량다품종 전략이 유리하며 은행 또는 시장 입구가 가장 좋은 곳이다. 아파트촌 근처의 은행 주변은 언제나 시끌벅적하다. 한편, 차량통행이 많은 곳보다는 주택가 어귀가 유리한 것으로 나타나고 있는데 당연한 이야기겠지만 이곳은 시내나 교외의 어느 특정지역이 아니라 일반인들의 일상적인 공간이기 때문이다. 무엇보다 주민들을 고려한 편의성과 청결성이 중요하게 작용한다.

2) 번화가 및 패션가형
명동과 같은 번화가로 누구보다 젊은이들이 집중되는 지역이다. 임대료가 높아 창업 초보자에겐 위험하며 유동인구를 대상으로 한 판매전략이 필요하다. 번화가 및 패션가형에 가장 잘 어울리는 것은 아무래도 패션 관련업이다. 특히 브랜드의 이미지가 강한 상품이 유리하며 젊은이를 집중 상대하는 만큼 그들 스타일에 맞는 인테리어 감각도 상품 이상으로 중요하게 작용한다. 도시의 유행이 집결하는 곳이니 만큼 유행에 뒤처지거나 센스가 없다면 수많은 경쟁 업체들을 극복해낼 수 없을 것이다.

3) 역세권형
전철역, 기차역, 버스정거장 주변의 특수한 판매구역을 일컫는다. 도심 한복판처럼 번화한 곳도 아니고 그렇다고 주민들이 밀집되어 사는 곳이 아니다. 이곳은 일반인들이 다른 곳을 가기 위해 잠시 멈춰 버스나 기차를 기다리는 곳이니 만큼 이 같은 유동인구를 겨냥한 편의성 상품이 유망하며 또 그럴 수밖에 없는 특성을 가지고 있다. 이는 버스카드충전소 주변에 슈퍼마켓이나 편의점이 많은 것을 보면 단적으로 알 수 있다. 음식점은 어떨까? 역세권형지역을 대표하는 업종이 바로 외식업이기 때문이다.

4) 쇼핑 타운형
백화점이나 대형 할인점 주위의 상권을 말하며, 인위적인 고객유인 노력이 무엇보다 필요한 지역이다. 다양한 세일 등의 저가전략구사와 다양한 상품의 구색이 필수 조건이다. 넓은 지역에 분포되어 있는 다양한 계층의 고객들을 대상으로 하는 만큼 정기적인 이벤트와 멈추지 않는 활력으로 끊임없이 고객을 유인할 수 있는 다채로운 아이디어가 있어야 한다.

5) 교외형
이른바 자유입지로서 임대료가 저렴하고 경쟁업체가 적다. 승용차 고객 유인이 관건인 만큼 건물 외장의 디자인이 운전자의 시선을 끌 수 있을 만큼 돋보여야 한다. 같은 음식업을 하더라도 다른 업체와의 차별성이 무엇보다 중요한 곳이다.

6) 노변형
큰 길이나 교통의 요지 대로상에 노출되어 있는 상권으로서, 업체에게 가장 큰 장점으로 작용할 수 있는 것은 교통접근성이 양호하고 사시사철 큰 광고효과를 낼 수 있다는 것이다. 상권도 중요하겠지만 인근건물의 성격에 따라 유망업종이 상이할 수 있으므로 창업 전 각별한 주의가 있어야 하며 창업 후에도 인근에 어떤 상점이 새로 생겨나고 있는지 세심히 살펴볼 필요가 있다.

이밖에도 상권지구에는 주로 직장인들을 대상으로 하는 오피스형과 초중고 학생들을 대상으로 한 학교 주변형, 대학생들을 대상으로 한 대학가 상권, 휴게소 또는 레저휴양시설이 있는 휴게소형 및 휴양지형 등이 있다.

좋은 입지와 피해야 할 입지

모든 조건이 맞는 점포 입지 선택은 현실적으로 어렵고 비용 또한 만만치 않을 것이다. 그러나 창업자들의 노력여하에 따라 좋은 입지에 좋은 점포를 구할 기회는 얼마든지 있다. 또한 투자금액에 맞추기 위해 악조건의 점포를 얻는 것 보다는 이를 잘 피하는 것이 오히려 현명한 점포 선택 요령이 될 수 있다는 것을 알고 있어야 한다.

좋은 입지
1. 통행인구가 많고 머무는 지역
2. 접근하기가 용이해서 약속장소로 이용하기 편한 곳
3. 대형 사무실 밀집지역 보다는 중소형 사무실이 많은 곳
4. 영화관, 오락시설 등 주변에 편의 시설이 많은 곳
5. 주차가 용이한 곳
6. 지하철 주변이나 버스 정류장 주변
7. 출근길 통행량 보다는 퇴근길의 주 통행로 동선상 위치한 곳
8. 건물의 코너에 입점한 점포
9. 대규모 아파트 단지의 중심 상권
10. 3000세대 이상의 중소형 아파트 상가
11. 지형적으로 낮은 지대의 중심지역
12. 적정한 권리금이 형성되어 있는 곳
13. 주변의 점포들이 비어있지 않고 성업 중인 지역
14. 주변에 노점상들이 많은 지역
15. 도로 양쪽으로 점포들이 형성된 지역
16. 아파트 진입로에 위치한 곳
17. 점포 앞의 보도 폭이 넓은 곳
18. 상권으로 진입하는 통행인구들의 주진입로 주변
19. 주택가 상권의 경우 점포수가 100여개 이상인 지역
20. 학교주변의 상권인 경우 학생들의 주 동선상의 도로변

피해야 할 입지
1. 건물주가 현재 유사한 업종에 종사하는 경우
2. 임대료가 시세에 비해 너무 싸거나 권리금이 없는 경우
3. 요란한 광고와 분양을 하는 대형 빌딩, 특수목적의 상가
4. 업종이나 주인이 자주 바뀌는 점포
5. 주변에 식당이 없는 경우
6. 언덕이나 경사진 곳의 입지
7. 창업 초보자는 신도시나 신축 건물 등은 특히 주의
8. 같은 업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업하는 경우
9. 점포 맞은편에 건물이 없는 곳
10. 점포 맞은편에 점포가 없는 곳
11. 상권이 필요 이상으로 확대 되는 지역
12. 왕복 4차선이상의 도로가 상권을 양분하는 곳
13. 유동인구의 흐름이 빠른 곳, 그냥 지나가는 자리
14. 주변 가게의 간판이 낡고 변색된 채 사용하는 업소가 많은 지역
15. 점포 전면이 너무 좁거나 간판 설치가 어려운 곳
16. 주변 도로에 물건이 많이 쌓여 있거나 더러운 곳
17. 주변에 빈 점포가 많은 지역
18. 주변에 공터가 있는 곳
19. 보도 폭이 너무 좁은 곳
20. 막다른 골목에 위치하는 곳

성공창업 가이드북