상가건물 임대차 보호법

상가건물 임대차 보호법이란?

상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며 적용범위는 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 대하여 적용합니다. 다만 임대차보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용이 배제됩니다.

●​ 임대차 보호를 받으려면 반드시 대항력을 갖추어야 함.

등기가 없는 경우에도 제3자에 대하여 효력이 발생하려면 반드시 건물의 인도와 사업자등록증, 임대차계약서상의 확정 일자를 받아야 합니다.

보호를 받을 수 있는 권리

● 임대인 변동에 영향 받지 않는 임대차 계약

건물주가 바뀌어도 당초 임대차 계약은 보호를 받습니다

● 우선변제권 보장

상가 임대차 보호 대상이 되는 보증금 범위 내에서는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 전세권과 같은 물권적 효력이 발생하여 경매 및 공매 시 후순위 채권자 및 기타 권리자보다 우선 변제를 받을 수 있습니다. 우선변제 가능 상가 임차인의 범위에 속할 경우에는 순위에 상관없이 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

● 임대차 기간 보장

임대차 계약기간의 최소기간을 1년으로 하며 최초의 계약기간을 포함하여 5년을 초과하지 못합니다. (즉, 5년간 계약기간을 보장받습니다.) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 따라서 이 기간 내에 갱신 요구를 하지 않을 경우 임대인은 계약기간 만료시점에 계약 종료를 통보하고 점포를 비워줄 것을 요구할 수도 있습니다.

임대인의 계약갱신 거절사유(상가임대차보호법 적용 배제 사유)

● 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우

● 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등

 ● 보증금의 전부 또는 일부를 차임으로 전환하는 경우에 연 9%를 초과하지 못합니다.

즉, 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의금액을 초과하지 못합니다.

 ● 보증금의 전부 또는 일부를 차임으로 전화하는 경우에는 연 15%(월차임 전환이율 1.25%)를 초과하지 못합니다.

● 계약종료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우 임대차 관계는 지속되는 것으로 봅니다.

임차권 등기명령 제도

임대차기간이 종료하였음에도 불구하고 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 점포를 이전하거나 사업자등록을 변경하면 종전의 대항력과 우선 변제권을 상실하게 되어 상가점포가 경매진행시 보증금을 반환받는 것이 어렵습니다. 이런 문제를 해결하고자 임차권등기명령제도가 도입되었습니다.

임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정)을 그이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다.

※ 참고자료

성공창업에 이르는길

발행처 : 서울특별시